497 - Vingt ans de développement de savoir : vers une redéfinition des frontières de l'immobilier?

La Chaire Ivanhoé Cambridge d'immobilier est une chaire universitaire de recherche innovation de l'École des sciences de la gestion de l'Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) qui célèbre cette année ses vingt ans d'existence dédiés au développement de nouvelles connaissances, de compétences et de formation en immobilier commercial. Génératrice de savoir immobilier, elle est une plateforme privilégiée d'échanges et de collaboration entre de nombreux chercheurs, étudiants, professeurs et experts du milieu des affaires et du secteur public, provenant du Québec, du Canada, de la France et de plusieurs autres pays. Ces experts du milieu académique et du milieu professionnel mettent en commun la richesse de leurs savoirs et de leurs expériences pour développer de nouvelles connaissances théoriques et pratiques et de nouvelles compétences dans le but de stimuler l'excellence et l'innovation dans le domaine de l'immobilier.

Le programme de recherche de la Chaire Ivanhoé Cambridge d'immobilier ESG UQAM est structuré en fonction de cinq axes autour desquels se déploient différents projets entrepris par des équipes composées de chercheurs, des experts, des étudiants de doctorat ou de maitrise, des stagiaires post-doctoraux.

Axe 1 - L'évolution des métiers en immobilier.

Axe 2 – La gestion des immeubles.

Axe 3 – Le développement de l'écosystème immobilier des grandes villes.

Axe 4 – L'ingénierie contractuelle.

Axe 5 – L'investissement en immobilier.

Les enjeux majeurs associés à la réduction de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre sont à l'origine du développement des certifications écologiques en gestion immobilière : LEED, Energy Star, BOMA Best etc…Quelques rares études récentes ont cherché à analyser l'impact de l'adoption de ces certifications sur la rentabilité financière des REITs. Les mesures de performance retenues ont été le ROA, le ROE, le Q de Tobin et la part des FFO dans le total des revenus. La performance boursière a essentiellement été évaluée par l'alpha de Jensen. Avec l'intégration des REITs, l'adoption des modèles multi-factoriels est devenue la norme dans l'industrie financière. Face à ce constat et afin d'établir un nouvel éclairage sur la performance boursière des REITs «verts», nous proposons d'étudier cinq mesures complémentaires : l'alpha, le ratio d'information, le ratio de Treynor généralisé, une extension du ratio d'information et une extension de M2. À partir d'un échantillon de 250 REITs Nord-américains, regroupés en portefeuilles, nous analysons la performance relative des REITs «verts» de février 2010 à décembre 2014.  Statistiquement, nos résultats ne permettent pas de conclure à une surperformance des REITs non «écologiques» à partir des trois premières mesures. A contrario, les deux autres mesures laissent apparaître une meilleure performance des REITs «verts».

Les français préparent leur retraite en devenant propriétaires. La coïncidence entre 1995 et 2010 d'un grand nombre de futurs retraités avec la très forte hausse des prix du résidentiel est-elle fortuite? Dans cet  article,  des éléments  temporels  et  géographiques  complétés  par  un  modèle  de  panel,  tendent  au contraire à confirmer l'existence d'une relation causale. Le ‘baby-boom', devenu maintenant un ‘papy-boom', fournit une situation d'étude intéressante pour mesurer le  lien  entre  structure  démographique d'une population et  prix  immobilier.  Cette  relation  est  robuste  et  assez  générale;  des  nuances  locales existent mais elles se manifestent simplement par une plus ou moins grande force du phénomène. La prise en  compte de  ce  facteur  explicatif  fait  de  plus  apparaitre  comme  minimes  les  effets  des  taux  et  de  la construction.  Il  semble alors possible de mettre en rapport l'histoire des prix immobiliers sur les quarante dernières années avec le déplacement et le vieillissement des cohortes issues du baby-boom. Dans le contexte actuel de ‘papy-boom', le modèle suggère que ce facteur de structure pourrait engendrer une lente baisse des prix (à  population  constante).

Cette recherche exploratoire découle d'un constat, l'essor considérable des évaluations externes dans le secteur immobilier. Ces évaluations touchent différents aspects de l'immobilier et sont de nature à influencer directement et indirectement la performance des entreprises immobilières. Cette recherche est consacrée à l'analyse exclusive de la notation de crédit et la certification d'immeubles. Les agences de notation DBRS et Moody's combinent les facteurs comme la taille du portefeuille et la qualité des actifs, la diversification en terme géographique et de catégorie d'immeubles, la structure du capital et l'accès facile aux capitaux à court et moyen terme, pour déterminer et publier la note de crédit des entreprises immobilières. D'un autre côté, les organismes de certification LEED et BOMABESt se basent sur les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance pour déterminer la performance et la gestion environnementales des immeubles existants et des nouvelles constructions. La théorie de l'agence, la théorie du signal et la théorie de l'efficience des marchés expliquent que ce type d'informations est utile aux investisseurs pour connaitre les entreprises et pour déterminer les prix des actifs de ces entreprises. Cependant, suivant l'exemple de la notation de crédit, la certification d'immeubles pourrait être améliorée en pondérant les critères pris en compte pour mettre par exemple plus de poids sur les critères qui ont un impact environnemental plus important.

Cette étude a une double finalité : une portée théorique et des objectifs pratiques obéissant aux règles d'un projet de recherche et développement en partenariat avec des entreprises du secteur privé. Le sujet de la recherche traite des normes comptables et des méthodes d'évaluation de l'actif immobilier face aux défis des nouvelles pratiques et vise à comprendre, à expliquer et à traiter les implications pratiques et managériales des «nouvelles tendances et pratiques de l'évaluation de l'actif immobilier».

Traitant des regards croisés du financier, du comptable, du foncier et de l'industriel sur l'actif immobilier, la problématique consiste à traiter les principales questions de savoir :

-  Quelles sont les divergences et les convergences des logiques de valorisation de l'actif l'immobilier entre le financier, le comptable, le foncier et l'industriel ? Qu'en est-il de la question du contexte institutionnel et géographique de l'actif immobilier?

-  Comment la valeur de l'actif immobilier prend  t- elle en compte des nouveaux aspects comme la certification et la valeur immatérielle?

-  Quelles sont les implications et comment les acteurs gèrent ils les nouvelles tendances (nouveaux modèles d'affaires, nouvelles ingénieries contractuelles, etc.) les nouvelles normes (normes comptables, réglementation foncière, normes d'éthique, etc.) et les nouvelles pratiques (pratiques financières, comptables, juridiques, etc.) en matière de valorisation de l'actif immobilier ?

Nous analysons l'importance de l'immobilier comme une occasion de diversification du portefeuille des fonds de pension québécoise. Nous examinons à la fois l'évolution de l'investissement direct et indirect en immobilier dans la composition du portefeuille des fonds de pension depuis la crise de 2008. En effet, l'immobilier est considéré comme la plus importante classe d'actifs alternatifs à cause de ses nombreux atouts qui en motivent, selon plusieurs auteurs (Andonovet coll. 2012, Hudson-Wilson et coll. 2005), leur ajout dans le portefeuille des fonds de pension: une diversification, une réduction du risque global et un rehaussement du rendement absolu du portefeuille, une couverture contre l'inflation, constituent une source stable de flux de trésorerie au portefeuille.Cependant, ce type d'investissement présente aussi quelques faiblesses que les fonds immobiliers permettent d'atténuer. En effet, comparativement aux valeurs mobilières, les placements immobiliers sont moins liquides;le marché immobilier semble moins transparent, la gestion est plus complexe et les coûts connexes sont plus élevés.Cette étude permet ainsi d'appréhender le portrait actuel de l'investissement direct et indirect (c.-à-d. les fonds immobiliers) en immobilier dans le portefeuille des fonds de pension québécoise et de voir s'il a permis d'obtenir les avantages qu'on lui attribue en terme de diversification ou de rehaussement du rendement absolu.

Dans cette communication, Pierre Romelaer présente une synthèse de 7 travaux de recherche réalisés essentiellement dans le cadre de l'Acfas et de la Chaire Ivanohé Cambridge de recherche en immobilier. Le point de départ de ces travaux est une comparaison entre trois approches de la recherche: celle qui se base sur les traditions professionnelles ou académiques, celle qui se base seulement sur les perceptions subjectives et le pouvoir, et celle qui se base sur les différentes facettes du réel. Cette comparaison montre les insuffisances des deux premières: entre autres elles produisent des effets externes négatifs que l'on peut prévoir, mais qu'elles prévoient pas, et elles tiennent peu compte des aspects organisationnels.  A partir de là: (1) concernant l'intérieur de l'entreprise immobilière, on développe une méthode pratique d'identification des risques venant de l'organisation interne; (2) on montre les insuffisances de la norme ISO 31010; (3) concernant l'intérieur de l'entreprise immobilière, on développe une méthode pratique, on identifie l'importance des stratégies relationnelles, et on propose une méthode qui prend en compte les écologies inter-organisationnelles, de l'échelon local à l'échelon international; (4) dans la gestion des immeubles de grande hauteur, on identifie 56 risques, 32 pistes d'actions possibles, dont 25 sont des actions au moins en parties relationnelles et liées aux écologies inter-organisationnelles.

On a longtemps confié aux architectes le soin de traduire nos besoins en milieu de vie ou de travail en plan et devis. Aider qu'ils étaient par le génie, ils dessinaient des immeubles ou des  infrastructures  en  interprétant nos  goûts,  nos  nécessités,  nos  envies mais  souvent dans une perspective d'immédiat et sans un grand questionnement de notre part.  Ce travail, il le faisait très bien et ils le font encore très bien, mais comme tout ce qui change autour de nous, nous avons changé et sommes devenus plus exigeants.  Nous ne cherchons plus que nos  immeubles ou  infrastructures  ne remplissent  que  nos  besoins  actuels  mais  aussi  qu'ils aient une pérennité, une flexibilité, une performance et de plus en plus nous incorporons ces exigences dans nos contrats.

Une perturbation du fonctionnement d'un immeuble pourrait avoir un impact directement ou indirectement sur le confort et la sécurité des occupants. Cette perturbation peut avoir pour origine des causes de nature externe (aléa naturel, sinistre ou accident majeur dans l'environnement de l'immeuble, défaillance d'un service ou infrastructure dont dépend l'immeuble, etc.) ou interne (défaillance de l'alimentation électrique, atteinte à la qualité de l'air intérieur, incendie, déversement de produits dangereux, bris de canalisation provoquant une inondation, fuite de gaz, grève ou manifestation, interruption ou contamination d'eau, panne d'un équipement de sécurité, etc.). Tous ces évènements qui peuvent être à l'origine de la perturbation ont un effet sur l'atteinte aux objectifs de la mission de l'immeuble. C'est ce qui constitue la notion de risque. Face à ces risques, la gestion du risque est utilisée pour décrire le cadre de gestion employé afin de déterminer, de contrôler, d'éliminer ou de réduire - voire d'accepter - les différents risques auxquels l'immeuble fait face dans la réalisation de sa mission. Une des étapes importantes de la gestion des risques est le traitement du risque. La continuité des activités est une réponse autraitement du risque, sachant que tous les risques ne peuvent être éliminés. Elle est incontournable pour maintenir le niveau de service fourni, la mission requise, les performances préétablies de l'immeuble à un niveau acceptable malgré la perturbation.

Plusieurs industries sont soumises à la règle impitoyable de l'innovation, les investissements en ce sens sont d'ailleurs importants et fréquents. Conséquemment, les enjeux concernent le support à l'innovation et la capacité d'attirer et de garder les meilleurs employés. Dans les deux cas, une partie de la réponse peut venir de la fonction immobilier sous la forme de l'aménagement de l'environnement physique, social et technologique des équipes de développement de nouveaux produits ou services. En effet, la fonction immobilier devrait être vue comme un outil stratégique qui crée de la valeur pour l'organisation :Les espaces innovateurs sont réputés être efficients en termes de coûts, flexibles et durables; ils supportent les changements organisationnels et le travail collaboratif et créatif. La finalité en est de fournir un espace de travail hautement performant qui maximise la productivité des employés et réduit les coûts d'opération à long terme.

L'objectif de cette recherche s'oriente donc autour des impacts des différents aménagements (physiques, sociaux et technologiques) sur la créativité et la performance des équipes d'innovation.