647 - Innovation et gestion des risques des grands immeubles

Pour chaque projet de recherche il y a bien des options possibles. La conférence développera ce que sont les méthodologies de recherches alternatives, et explorera leurs influences sur les résultats de recherche et sur les possibilité de management.Nous verrons comment sur le même sujet les choix méthodologiques peuvent influencer les résultats de recherche et l'utilisation qu'on peut en faire. En ce sens la rechertche n'est pas biaisée si elle respecte les règles scientifiques, mais des méthodologies diverses "orientent le projecteur" vers des aspects différents de la même réalité, et conduisent donc les lecteurs des résultats de recherche à accorder plus d'importance aux aspects qui sont ainsi "mis en lumière".Ce qui est plus troublant encore, c'est que par nature un projet de recherche ne peut pas étudier tous les aspects de la réalité qu'il explore. Donc dans une recherche il y a toujours des aspects qui ne sont pas "éclairés" et qui "restent dans l'ombre". Donc aussi, en fonction des méthodologies qui sont choisies pour étudier un même sujet, ce ne sont pas les mêmes aspects qui sont laissés dans l'ombre. Les personnes qui considèrent que ces aspects sont importants peuvent même trouver qu'ils sont négligés, voire même occultés, cachés, dissimulés.De tout ceci résulte l'importance qu'il y a à analyser ce qu'il y a de présent et ce qui peut sembler être caché derrière les choix méthodologiques.

Certains « grands immeubles » peuvent être sources de risques majeurs. C'est le cas de la plupart des établissements industriels qui fabriquent, manipulent, ou entreposent des produits dangereux. Ces installations, qui peuvent connaître des événements tels que l'incendie, l'explosion ou la fuite toxique, côtoient de manière parfois très étroite d'autres constructions notamment résidentielles. Cette cohabitation est palpable dans l'est de Montréal, et des réponses sont apportées pour éviter, autant que faire se peut, le divorce entre ces deux catégories d'immeubles. Il s'agit en effet de diminuer l'ensemble des risques en présence sur tout un territoire. Certaines réponses telles que la mise en œuvre de mesures de mitigation, ou bien la volonté de créer de « nouvelles synergies industrielles », permettent l'atteinte de cet objectif. En revanche, des axes se révèlent intéressants à explorer, à l'image de celui lié à l'aménagement du territoire, en particulier au regard des possibles travaux prescriptibles pour renforcer les bâtiments d'habitation. Face à cette cohabitation difficilement résorbable, il semble que les réponses doivent concerner les établissements industriels d'une part, mais aussi les bâtiments résidentiels d'autre part et ce, dans le but de créer (ou de renforcer) le bien être général de ce territoire. Une telle prise en compte constituerait en effet un gage de « valorisation » à tous les niveaux de l'ensemble du territoire, notamment en termes de valeurs immobilières.

La résilience est « l'aptitude d'un système à maintenir ou à rétablir un niveau de fonctionnement acceptable malgré des perturbations ou des défaillances » (OSCQ, 2009) L'évaluation de la résilience s'apparente donc à l'évaluation de l'aptitude d'un système. D'une part, l'aptitude est « la capacité supposée à exercer une activité » (AFNOR, 1996), d'où la notion de potentiel et la mise en œuvre « convenable » de cette capacité est la compétence. D'autre part, un système se définit comme un « ensemble d'entités interdépendantes » (Von Bertalanffy, 1973). Les fortes interdépendances entre les organisations impliquent alors des notions de compétences collectives. Enfin, la définition de la résilience invoque un niveau de fonctionnement acceptable d'un système. Dans ce cadre, il est nécessaire de définir les perturbations et défaillances pouvant affecter le fonctionnement du système et dans quelle mesure ce fonctionnement demeure acceptable. Une organisation résiliente devra se prémunir de moyens pour anticiper ces perturbations et définir les prises de décisions associées lorsqu'elles surviennent. Ainsi, l'acceptation, l'anticipation et la planification sont trois piliers pour l'élaboration d'un potentiel de résilience d'une organisation. Autour de ces notions et des compétences collectives, des critères d'évaluation du potentiel de résilience pour une organisation, telle qu'un immeuble, ont été développés.

La notion de densification maîtrisée est au cœur du projet de Plan de développement durable (PRDD) de la Région bruxelloise et repose sur la nécessité de densifier des pôles de développement où cohabiteront logements, fonctions de la ville de proximité et centralités générées par les activités métropolitaines. L'observatoire du logement (2013) estime nécessaire la construction de 6 à 7.000 logements par an d'ici 2020. Parmi les outils déployés pour maîtriser la fabrication de nouvelles densités résidentielles, se trouvent des principes de renforcement de la structure urbaine à partir de l'implantation d'immeubles élevés. La communication interroge le rôle de l'aménagement urbain dans la gestion des risques générés par l'implantation de nouveaux grands immeubles résidentiels dans la trame urbaine de Bruxelles. Notre méthodologie repose sur l'analyse du projet de PRDD en regard d'une cartographie exhaustive de la production résidentielle des grands projets de logements autorisés depuis 1989. Sur le plan théorique, la recherche interroge la densité comme étant un construit culturel (Amphoux, 1999) fondé sur des valeurs et des référentiels mouvants comme le confort public du quartier (Krier, 1981 ) et l'imageabilité de la métropole (Lynch, 1960) et un outil de gestion des risques urbains qui permet de réaliser des économies sur les coûts d'infrastructures et de réseaux collectifs (Declève, Ananian, 2009; Ananian, 2010).

La nouvelle génération de gratte-ciel, qualifiée de cinquième génération, serait issue de l'émergence d'une conscience environnementale. La consommation d'énergie, comme élément de classification des immeubles, a été utilisée dans l'étude d'Oldfield et al [1]. Divers changements ont été observés au cours des dernières décennies dans la localisation des gratte-ciel, dans l'usage de ceux-ci ainsi que dans les matériaux servant à les construire. Jusqu'en 1990, plus de 80% des plus hauts gratte-ciel du monde se trouvaient en Amérique du Nord. Depuis les années 1990, plusieurs constructions ont été érigées en Asie (45%) et au Moyen-Orient (24%). Leur usage était traditionnellement destiné aux bureaux. Depuis les dernières années, les gratte-ciel servent de plus en plus à l'usage résidentiel et/ou aux usages mixtes. Ces constructions s'inscrivent dans une suite logique de l'évolution des métropoles et des tendances de la croissance démographique en milieu urbain.

[1] En vertu de la classification indiquée dans l'article d'Oldfield Philip, Trabucco Dario, Wood Antony, ‘'Five Energy generations of tall buildings: an historical analysis of energy consumption in high-rise buildings.''

La planète est le théâtre de bouleversements climatiques, mutations démographiques. Partout, on assiste à une augmentation de la fréquence et de la gravité des évènements météorologiques extrêmes. Au Canada, les dommages causés par l'eau volent la vedette à ceux causés par l'incendie et le vol. La portée des polices d'assurances rétrécit. L'historique des sinistres passés n'annonce plus ceux du futur. L'analyse et la tarification du risque se complexifie, urgeant la maitrise de nouveaux modèles qui permettraient d'assurer non seulement l'assurabilité de certains risques mais aussi de préserver la rentabilité et la solvabilité des assureurs. Le processus du travail institutionnel est en branle. Les constituantes du champ essayent de comprendre : est-ce dû à la vétusté des infrastructures? Aux transformations démographiques? Est-ce un problème lié à la construction des immeubles? Le réchauffement de la planète serait-il en cause? Ou encore s'agit –il de tous ces facteurs conjugués? L'objectif de notre présentation est d'effectuer un état des lieux de la problématique du risque de dommages reliés aux immeubles, tout spécifiant sa traduction en contexte Canadien.

cette partie sera renseignée par le résumé qui sera transmit par Monsieur Robert

Cette partie sera renseignée par le résumé de Madame Andrée

L'objet de la communication est de préciser la nature de la valeur d'utilité de l'immobilier des entreprises en considérant la perception du risque par chaque partie prenante de la structure, puis en l'intégrant dans une cartographie globale des risques de la société.

Depuis l'apparition des théories mathématiques d'optimisation de la gestion d'actifs diversifiés, les investisseurs ne sont guère favorables à la possession par les entreprises de biens immobiliers. En effet, les gestionnaires de portefeuilles financiers cherchent à acheter des actifs associés à un risque spécifique et voient dans la diversification au sein des sociétés une difficulté supplémentaire d'analyse de la performance globale. La problématique se résume à la prédominance de la décision : est-ce au gestionnaire de fonds de décider de la nature des actifs possédés par la structure ou est-ce au dirigeant de l'entreprise de faire ce choix ? Il convient alors de revenir aux fondements théoriques de la gestion des risques en estimant les bénéfices de l'immobilier dans la maîtrise du risque financier, commercial ou stratégique de la structure.

Dans un contexte de prise de conscience, de monde d'investissement, de la notion de durabilité, l'objet de notre recherche sera d'établir une revue de la littérature sur les principaux indicateurs de mesure de la performance globale ESG, pour les actifs immobiliers, affectant la prise de décisions pour un investisseur. Cette tentative vise à créer un nouvel outil d'évaluation de la performance multidimensionnelle pour un nouveau projet immobilier durable. Elle intègre, à cet effet, tous les indicateurs essentiels ESG permettant de construire un outil équilibré de mesure de la performance globale des investissements dans les projets de construction immobiliers.

L'objectif de ce papier est d'introduire et de résumer mon travail sur le risque de la réputation, aussi bien en terme de pilotage organisationnel et de la gouvernance, qu'en terme de défis environnementaux dans un milieu global. Cette recherche est une contribution à la gestion des risques, plus précisément sur la complexité du phénomène de la réputation, car elle est composée de multiples composantes interdépendantes, aussi bien à l'intérieur qu'à l'extérieur d'une organisation. Mais c'est aussi comprendre la difficulté de mesurer ex ante l'impact d'une crise de réputation. Une étude empirique, au travers de l'étude de deux cas explicites, permet d'analyser le contexte d'un processus de la perte et de la reconstruction de la réputation dans le secteur des infrastructures, plus précisément de l'ingénierie et de la télécommunication. A cet effet, le modèle émergeant de cette recherche permet d'effectuer un premier regard sur la situation de la reconstruction de la réputation et montre la dimension pour de nouvelles investigations.

L'évaluation immobilière, quant à sa méthodologie et ses processus, est une science tout à fait récente. On constatera que la recherche et la pratique n'ont pas suivi l'étonnante évolution des domaines tels que la technologie et la sociologie. L'appréciation de l'internalisation des externalités négatives à la valeur n'a pas été suffisamment instrumentée pour être applicable. Cela soulève d'ailleurs des questions en ce qui a trait à la notion de risques. En finance, la variable de risque est un référentiel important pour déterminer le rendement exigé. Or, l'anticipation des risques est encore très limitée même si les modèles et algorithmes se complexifient et se perfectionnent. L'article regroupe l'ensemble de ces risques en cinq types, soit financier, marché, technologique, environnemental et managérial. On distingue de plus ces risques sur deux plans, soit : exogène et endogène. Ce concept est également positionné d'une façon temporelle sous deux catégories, soit : managériale pour le court et moyen terme, et patrimoniale pour le moyen et long terme.Cette façon de catégoriser valorise le développement durable et permet à l'évaluateur d'expliquer des écarts observés entre les méthodes généralement reconnues en évaluation lorsque, par exemple, des propriétés intellectuelles ou une mauvaise gestion sont en cause et affectent la valeur d'un sujet.

Depuis le 1er Janvier 2005, les sociétés cotées sur un marché financier réglementé en Europe doivent publier leurs comptes selon les normes IFRS (International Financial Reporting System). Cette obligation de divulgation n'échappe pas aux sociétés de gestion immobilière si elles sont cotées sur un marché. L'objectif de ce travail est de mettre en lumière les choix comptables réalisés par ces sociétés. Grâce à l'analyse des rapports annuels de ces entités, nous pourrons mettre en avant les questionnements normatifs que soulèvent l'application des normes IFRS en ce qui concerne plus particulièrement l'évaluation des actifs immobiliers et la divulgation de l'information financière liée à la gestion des risques. Le cadre conceptuel des normes IFRS, repose sur la conception que la divulgation comptable en IFRS, doit fournir les informations nécessaires et pertinentes à la prise de décision. Cette information est destinée en priorité aux apporteurs de capitaux, prêteurs, et aux créanciers. In finé, cette divulgation doit impacter le coût du financement des actifs immobiliers. L'objet de cette recherche est donc de vérifier si la divulgation selon les normes IFRS permet de prendre en compte les risques liés à l'utilisation des actifs immobiliers, et si cette prise en compte se retrouve dans les processus d'évaluation de ces actifs, ainsi que dans le coût de financement.

Le bâtiment joue un grand rôle pour l'identité mais aussi pour les pratiques de l'entreprise (Baldry, 1997). Effectivement, l'architecture est un élément discret mais indispensables pour toute organisation (Van Marrewijk & Yanow, 2010). Nous considérerons donc l'espace comme l'empreinte physique de la culture organisationnelle et autant de clefs permettant d'accéder à l'habitus, soit, aux codes et informations tacites propres aux organisations (Gagliardi, 1992).Dès lors, un changement de bâtiment est nécessairement un moment important dans la vie d'une organisation (Berg & Kreiner, 1992). Cela entraîne une reconfiguration de l'espace organisationnel produisant ou traduisant des évolutions de la culture de l'organisation (Davis, Leach & Clegg, 2010). De ce fait, l'analyse d'un déménagement d'entreprise constitue un moment propice à l'observation des cultures organisationnelles.La redéfinition de la culture d'une organisation à travers un nouveau bâtiment (Hofbauer, 2000) ou l'appropriation d'un nouvel espace de travail sont des sujets largement traités (Elsbach, 2003) . Cependant, à notre connaissance, aucun chercheur ne s'est spécifiquement concentré sur les dynamiques organisationnelles précédant un déménagement, soit, sur l'anticipation des acteurs. En d'autres termes : que se passe-t-il dans une organisation entre le moment ou les membres savent que leur environnement de travail va changer et le moment ou cela se produit ?